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Zuschüsse für Altbausanierung PDF Drucken E-Mail

Die Stadt Münster fördert auch in diesem Jahr wieder die qualitativ hochwertige Sanierung von Wohngebäuden mit Zuschüssen bis zu 9000 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser und bis zu 15 000 Euro für ein Mehrfamilienhaus. Die neuen Richtlinien sehen eine besondere Förderung umweltfreundlicher Dämmstoffe vor. Außerdem sind die Zuschüsse der Stadt Münster kombinierbar mit den Fördermitteln der KfW-Bank. Die städtische Umweltberaterin Beate Böckenholt erläutert die Voraussetzungen für eine Förderung und wie die Antragsstellung erfolgt (persönlich oder telefonisch unter 4 92- 67 67/ montags 14 bis 19 Uhr; dienstags bis donnerstags 10 bis 13 Uhr und jeden 3. Samstag im Monat 11 bis 17 Uhr) im Stadtwerke CityShop, Salzstraße 21.

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Herausgeberin: Stadt Münster

Presse- und Informationsamt, 48127 Münster

Telefon: 0251 / 492 1301, Fax 0251 / 492 7712

Internet: http://www.muenster.de/stadt/medien

 
Zur Eigenbedarfskündigung PDF Drucken E-Mail

Im Gegensatz zum Mieter kann der Vermieter ein Mietverhältnis grundsätzlich nur dann beenden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Ein berechtigtes Interesse liegt unter anderem im Falle des Eigenbedarfs vor. Zu den formellen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung hat sich der Bundesgerichtshof bereits mit seinem Urteil vom 30. April 2014, Az. VIII ZR 284/13 geäußert. Danach reicht es aus, wenn in dem Kündigungsschreiben die Person benannt wird, die die Wohnung zukünftig nutzen soll und ihr Interesse an der spezifischen Wohnung dargelegt wird. So genügt es für die Eigenbedarfskündigung beispielsweise, dass die Tochter mit ihrem Ehemann einen gemeinsamen Haushalt gründen will. Auch die Angabe, dass zwei Wohnungen zu einer Maisonettewohnung zusammengelegt werden sollen, um ein weiteres Arbeitszimmer einzurichten, genügt den Anforderungen der Eigenbedarfskündigung.

Das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung kann auch nicht mit dem Argument eines überhöhten Wohnbedarfs, der sich möglicherweise auch ausschließlich an den Quadratmetern festmacht, verneint werden. Ein weit überhöhter Wohnbedarf kann allerdings unter Abwägung der widerstreitenden Interessen von Vermieter und Mieter unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls von den Gerichten als rechtsmissbräuchlich angenommen werden (Urteil des BGH vom 4. März 2015, Az. VIII ZR 166/14).

Der Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung wegen Eigenbedarfs aber nur dann, wenn dieser auch ernsthaft verfolgt wird und hinreichend konkretisiert wurde. Soll die Wohnung hingegen möglicherweise erst zu einem späteren Zeitpunkt genutzt werden, ist eine Eigenbedarfskündigung jedenfalls zu diesem früheren Zeitpunkt, noch nicht begründet – so der BGH mit Urteil vom 23. September 2015, Az. VIII ZR 297/14.

 
Energieausweise im Praxistest: Ergebnisse großenteils zufällig PDF Drucken E-Mail

Der in Energieausweisen angegebene Energieeffizienzwert für Wohngebäude unterliegt wesentlich dem Zufall. Das ergab ein Test, den der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland an zwei repräsentativen Wohngebäuden durchführte. „Es darf nicht von der Wahl des Energieberaters abhängen, ob ein Haus gute oder schlechte Energiewerte hat“ forderte Kai Warnecke, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Deutschland, in Berlin. Statt mit aller Macht den Energieausweis im Markt zu verankern, müsse die Bundesregierung dafür sorgen, dass die individuelle Energieberatung verbessert werde.

Haus & Grund hat in den vergangenen Monaten für ein Mehr- und ein Zweifamilienhaus Energieausweise erstellen lassen. Es wurden von insgesamt zehn verschiedenen Energieberatern aus der Expertenliste der dena sowie über ein Onlineportal Verbrauchsausweise und Bedarfsausweise erstellt. Die ermittelten Energiekennwerte differierten dabei um bis zu 46 Prozent. „Nicht einmal ein hoher Preis garantiert Qualität. Die Probleme lassen sich auch nicht ohne weiteres mit einer besseren Qualifizierung der Energieberater beheben. Die Probleme liegen im System“, sagte Warnecke. So bereite die für die Berechnung wesentliche Gebäudenutzfläche in der Praxis erhebliche Probleme. Dies führe dazu, dass der ermittelte Energiebedarf oder -verbrauch einmal auf kleine, einmal auf große Flächen bezogen werde – bei ein und demselben Haus, von unterschiedlichen Beratern.

Der Verband schlägt vor, die Bedeutung von Energieausweisen für den Wohnimmobilienmarkt zu beschränken. Seit Mai 2014 muss beispielsweise der Energiekennwert aus dem Energieausweis in Vermietungsanzeigen angegeben werden. Wer diese Vorgabe missachtet, muss mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen. „Der Energiekennwert gibt keinen Hinweis darauf, ob ein Mieter mit hohen oder niedrigen Heizkosten zu rechnen hat. Deshalb hat er in Anzeigen nichts zu suchen“, betonte Warnecke.

 

 

 

 

 

 

 
Außerbetriebnahme von 30 Jahren alten Heizkesseln PDF Drucken E-Mail

Bereits seit Beginn dieses Jahres läuft die Stoppuhr für 30 Jahre alte Öl- und Gaskessel, die über keinerlei Möglichkeit zur Reduzierung der Heizungstemperatur verfügen. Die aktuelle Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt in § 10 Absatz 1 vor, dass seit 1. Januar 2015 Heizkessel, die bis Ende 1984 „eingebaut oder aufgestellt“ wurden, nicht mehr betrieben werden dürfen. Darüber hinaus müssen Öl- oder Gaskessel, die nach dem 1. Januar 1985 „eingebaut oder aufgestellt“ wurden, jeweils nach Ablauf von 30 Jahren außer Betrieb genommen werden. Ein alter Öl- oder Gaskessel, der beispielsweise am 10. Oktober 1986 in Betrieb gegangen ist, darf also ab 11. Oktober 2016 nicht mehr betrieben werden.

Gebäudeeigentümer oder Betreiber von betroffenen Heizkesseln erhalten in der Regel rechtzeitig über den zuständigen Bezirksschornsteinfeger die Information über den Außerbetriebnahmetermin. Oftmals besteht aber Uneinigkeit über den genauen Zeitpunkt der Außerbetriebnahme. Nach so langer Zeit und bei gegebenenfalls stattgefundenem Eigentümerwechsel sind nur selten die Unterlagen über den Einbau- oder Aufstellungstermin des Heizkessels verfügbar. Dieser ist auch nicht mit der Angabe des Baujahres auf dem Typenschild des Heizkessels identisch. Gerade Heizkessel kleinerer und mittlerer Größe werden seit jeher in größeren Stückzahlen gefertigt und anschließend im Werk oder bei den Händlern zwischengelagert, bevor sie dann verkauft und schließlich eingebaut werden. Dazwischen können mehrere Jahre liegen.

Wie lassen sich also dann der tatsächliche Einbau- oder Aufstelltermin und damit der verpflichtende Termin zur Außerbetriebnahme feststellen?

Nach Auffassung der Fachkommission „Bautechnik“ der Bauministerkonferenz ist die Formulierung „eingebaut oder aufgestellt“ der Inbetriebnahme des Heizkessels bzw. der betriebsfertigen Installation des Kessels gleichzusetzen. Nach vormaligem und auch aktuellem Recht müssen Heizkessel, bevor sie dauerhaft betrieben werden dürfen, vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger abgenommen werden. Hierüber wird eine Abnahmebescheinigung ausgestellt, in welcher der Termin festgehalten wird, der als Zeitpunkt für den Einbau- und Aufstelltermin herangezogen werden kann. Erst wenn die Abnahmebescheinigung auch beim zuständigen Schornsteinfeger nicht mehr vorliegt, können das Baujahr des Heizkessels, der Termin der Bauabnahme oder des Einzuges als Anhaltspunkte dienen. Auch ein vorhandener Wartungsbericht oder das Betriebshandbuch können Angaben über den Inbetriebnahmetermin des Heizkessels enthalten.

 

Ausnahmen von der Pflicht zur Außerbetriebnahme alter Heizkessel

EnEV-Auslegung zum Begriff Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel

Neben dem Inbetriebnahmetermin zur Festlegung des Zeitpunktes der Stilllegung nach 30 Jahren sind für altgediente Heizkessel oft auch die Ausnahmen von der Austauschpflicht unklar.

 

Seit 2015 dürfen Eigentümer von Gebäuden alte Öl- und Gasheizkessel mit einer Nennleistung von vier bis 400 Kilowatt jeweils nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betreiben. So sieht es die aktuelle Energieeinsparverordnung (EnEV) vor, die seit 1. Mai 2014 gilt. Jedoch trifft dies nicht generell auf alle mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff betriebenen Heizkessel zu. Ausgenommen von der Pflicht sind sogenannte Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel.

 

Doch woran kann man erkennen, dass es sich um einen Niedertemperatur- oder Brennwertkessel handelt?

Nach der Definition des § 2 Nr. 10 EnEV sind Niedertemperaturkessel Heizkessel, die beständig mit einer Kesseleintrittstemperatur von 35 bis 40 °C betrieben werden können und in denen es zur Kondensation des in den Abgasen enthaltenen Wasserdampfes kommen kann. Brennwertkessel hingegen zeichnen sich nach § 2 Nr. 11 EnEV durch die permanente Kondensation des Großteils der in den Abgasen enthaltenen Wasserdämpfe aus.

Alte Standard-Öl- und -Gaskessel können all dies nicht. Diese müssen auf ein bestimmtes Temperaturniveau vorgeheizt werden, bevor sie die erzeugte Wärme über die Heizflächen an die Räume abgegeben können. Es kommt nicht zur Kondensation der Abgase und damit geht die in den Abgasen enthaltene Wärme über den Schornstein verloren. Das führt zu unnötigem Brennstoffverbrauch. Dennoch gab es bereits seit Beginn der 1980er Jahre Heizungsanlagen, die z. B. ähnlich wie beim Brennwertkessel über einen nachgeschalteten Abgaswärmetauscher die Wärme aus dem Abgas nutzen konnten.

 

Auch die Fachkommission „Bautechnik“ der Bauministerkonferenz beschäftigte sich mit dem Problem und stellt fest: Während bei modernen Heizgeräten unschwer anhand der CE-Konformitätsbescheinigung oder am Typenschild die Art der Heizung abgelesen werden kann, ist dies bei alten Heizkesseln nicht möglich. Die heutigen Begrifflichkeiten Niedertemperatur- oder Brennwertkessel waren vor 1985 nicht gebräuchlich. Die Fachkommission rät, wenn seitens des Eigentümers hinsichtlich der Eigenschaften seines Kessels Zweifel bestehen, kann er den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger darauf hinweisen. Im Rahmen der Feuerstättenschau ist dieser nach § 26b Abs. 1 Nr.1 EnEV verpflichtet zu überprüfen, ob der Heizkessel durch fachkundigen Umbau oder Nachrüstung gemäß der Definition nach § 2 Nr. 10 oder 11 EnEV als Niedertemperatur- oder Brennwertkessel eingestuft werden kann. Dabei hat er alle Ausnahmeregelungen der EnEV zu berücksichtigen.

 

Die verschiedenen Ausnahmen von der Außerbetriebnahmepflicht sind in der nachstehenden Checkliste aufgeführt. So sind generell alle Heizkessel mit einer Nennleistung von weniger als vier oder mehr als 400 Kilowatt nicht von der Pflicht betroffen. Auch Heizkessel, bei denen Brennstoffe zum Einsatz kommen, deren Eigenschaften von den marktüblichen flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen erheblich abweichen, müssen nicht ausgetauscht werden. Das können zum Beispiel Heizkessel sein, die mit Industrierestgas oder Biogas befeuert werden. Ebenfalls nicht betroffen von der Pflicht sind Heizkessel, die ausschließlich der Warmwasserbereitung dienen. Dies ist oftmals dann der Fall, wenn alte Ofenheizungen durch Gasetagenheizungen und alte Badeöfen durch eine zentrale Warmwasserbereitung ersetzt wurden. Auch Küchenherde oder Geräte, die für die Beheizung des Raumes ausgelegt sind, in dem sie eingebaut sind, und daneben auch Warmwasser für die Zentralheizung liefern, sind ausgenommen. Schließlich müssen auch Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, wenn sie am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnt haben, ihre Heizung nicht austauschen. Verpflichtet ist jedoch bei Eigentümerwechsel der neue Eigentümer.

 

 

Checkliste: Außerbetriebnahmepflicht alter Öl- oder Gasheizkessel

 

AUSNAHMEN

trifft

 

zu

nicht zu

 

1.

Sie sind Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses und bewohnten eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst?

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2.

Der Heizkessel ist noch keine 30 Jahre alt?

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3.

Es handelt sich um keinen Öl- oder Gaskessel?

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¨

 

4.

Die Nennleistung des Kessels beträgt nicht 4 bis 400 Kilowatt?

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¨

 

5.

Der Heizkessel ist ein Niedertemperatur- oder Brennwertkessel?
(Er verfügt über Einrichtungen zur Begrenzung der Eintrittstemperatur bzw. zur Nutzung der Abgaswärme?)

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6.

Es wird kein marktüblicher flüssiger oder gasförmiger Brennstoff (Gas, Öl), anstatt dessen Biogas, Industrierestgas o. Ä. verbrannt?

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7.

Der Heizkessel dient nur der Warmwasserbereitung?
(Die Raumheizung erfolgt z. B. über eine Gasetagenheizung?)

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8.

Es handelt sich um einen Küchenherd oder ein Gerät, das nur den Raum beheizt, in dem es aufgestellt ist?

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¨

 

 

 

 

Wenn eine der vorgenannten Ausnahmen 1 bis 8 zutrifft, besteht keine Austauschpflicht. Im Zweifel kann entsprechend § 26b EnEV der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau eine Überprüfung vornehmen und feststellen, ob eine Ausnahme von der Außerbetriebnahmepflicht gegeben ist.

 

 

 

 
Änderung des Melderechts PDF Drucken E-Mail

Am 1. November tritt das neue Melderecht in Kraft. Die für Vermieter wichtigste Änderung ist vielen nicht ganz unbekannt: Die Mitwirkungspflicht des Wohnungsgebers (Vermieters) bei der melderechtlichen An- und Abmeldung des Mieters. Diese Pflicht gab es früher schon einmal, ist dann aber 2002 abgeschafft worden. In der Folge konnte sich jede Person in jeder Wohnung anmelden, ohne dass die Behörde prüfen konnte, ob die Person dort tatsächlich wohnt oder wohnen darf. Nur in einigen Bundesländern musste zumindest ein unterschriebener Mietvertrag bei der Anmeldung vorgelegt werden. Um Scheinanmeldungen einen Riegel vorzuschieben, wird nun die sogenannte Wohnungsgeberbestätigung wieder eingeführt. Ohne diese Bestätigung wird eine melderechtliche An- oder Abmeldung nicht mehr möglich sein.

Der Wohnungsgeber muss innerhalb von zwei Wochen seinen Mietern den Ein- und Auszug bestätigen. In dieser Bestätigung müssen der Name und die Anschrift des Wohnungsgebers, das Ein- oder Auszugsdatum, die Anschrift der Wohnung sowie der Name der meldepflichtigen Mieter enthalten sein. Entsprechende vorgefertigte Formulare werden rechtzeitig vor dem 1. November bei den Meldebehörden erhältlich sein. Wer möchte, kann die Bestätigung auch unter Einhaltung bestimmter Sicherheitsvorkehrungen elektronisch gegenüber der Meldebehörde erteilen. Dem Wohnungsgeber wird hierbei von der Meldebehörde ein bestimmtes Zuordnungsmerkmal zugewiesen, das er dem Mieter mitteilen muss. Dieses muss der Mieter bei seiner An- oder Abmeldung angeben.

Der Vermieter kann aber auch einen Dritten mit der Abgabe der Bestätigung beauftragen. Bei einer Fremdverwaltung der Wohnung des Vermieters wird dies in der Regel der Verwalter sein. In Einzelfällen kann es aber vorkommen, dass die Verwaltungsverträge gegebenenfalls entsprechend angepasst werden müssen.

Doch die Bestätigung ist nicht die einzige Pflicht, die den Vermieter trifft. Der Eigentümer oder Wohnungsgeber muss der Meldebehörde zusätzlich auf Anfrage Auskunft über die Personen erteilen, die bei ihm wohnen oder gewohnt haben.

Wohnungsgeber sollten unbedingt ihrer Mitwirkungspflicht bei der An- und Abmeldung der Mieter nachkommen. Wer sich weigert, die Bestätigung rechtzeitig auszustellen, muss von den betroffenen Mietern bei der Meldebehörde gemeldet werden. Diese wird dann ein Bußgeld in Höhe von bis zu 1.000 Euro erlassen. Das gleiche Bußgeld droht Wohnungsgebern, wenn sie der Meldebehörde auf Anfrage keine Auskunft über die in der Wohnung lebenden Personen erteilt. Außerdem ist es verboten, jemandem eine Wohnung für eine Anmeldung zur Verfügung zu stellen, obwohl ein tatsächlicher Bezug der Wohnung nicht stattfindet und auch nicht geplant ist.

Neben den vorgenannten Pflichten, enthält das neue Melderecht aber auch Rechte für den Wohnungsgeber. So darf sich dieser bei der zuständigen Meldebehörde erkundigen, ob sich die Mieter mittels seiner Bestätigung an- oder abgemeldet haben. Zudem muss dem Eigentümer oder Wohnungsgeber die Meldebehörde unentgeltlich Auskunft erteilen, welche Personen in seiner Wohnung gemeldet sind, wenn der Wohnungsgeber ein entsprechendes rechtliches Interesse glaubhaft macht.

 

 

 
Haus & Grund: Staat ist größter Preistreiber bei Wohnkosten PDF Drucken E-Mail

Energiepreise, Steuern und Abgaben überflügeln Miete


Abgaben. Der Staat ist damit der größte Preistreiber bei den Wohnkosten und hält den Schlüssel zu deren Senkung selbst in der Hand.“ Das sagte der Vorsitzende des Zentralausschusses von Haus & Grund Deutschland und Hauptgeschäftsführer von H„Die hohen Wohnkosten in Deutschland sind Folge stark gestiegener Energiepreise sowie deutlich gestiegener Steuern und aus & Grund Nordrhein und Westfalen, Michael W. Mönig, anlässlich einer Sitzung der Landesgeschäftsführer von Haus & Grund in Berlin. Zwischen 2001 und 2011 stiegen die Nettokaltmieten lediglich um 11,7 Prozent, während im selben Zeitraum die Verbraucherpreise insgesamt um 17,1 Prozent, die Heizkosten um52,2 Prozent und die Stromkosten sogar um 66,1 Prozent zulegten.

Der Steuer- und Abgabenanteil am Strompreis hat sich seit 1998 um 20 Prozentpunkte auf heute 45 Prozent erhöht. „Die Verteuerung des Stroms war politisch gewollt. Die Politiker, die sich nun korrigieren wollen, sollten sich für eine Abschaffung der Stromsteuer sowie eine grundlegende Reform der Förderung erneuerbarer Energien einsetzen. Das wäre der richtige Hebel“, betonte Mönig. Aber auch bei Gas (ein Viertel) und Heizöl (ein Fünftel) ist der Staatsanteil hoch. Daneben treiben auch die bundesweit gestiegenen Grund- und Grunderwerbsteuern die Kosten. Die Grundsteuereinnahmen stiegen zwischen 2001 und 2011 um knapp 30 Prozent, die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer im selben Zeitraum um 31 Prozent. „Nicht zu vergessen sind die in den vergangenen Jahren enorm gestiegenen energetischen Anforderungen an Wohngebäude, die das Wohnen ebenfalls verteuern“, erinnerte Mönig. Allein die im Jahr 2009 novellierte Energieeinsparverordnung habe Neubauten um etwa fünf Prozent verteuert, was mittelfristig auch zu steigenden Wohnkosten führe.

 

 
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